5月土地市场或进一步升温房企应理性

李莹

5月7日，北京（楼盘）门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地公开出让，总占地面积3.04万平方米，用地属性为商业、办公，经过现场82轮竞标后，最终，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿、楼板价11199元/平方米夺取，溢价率高达104%。

5月6日下午，广州（楼盘）白云区同宝路地块共有18家房企参与报名竞拍，经200轮举牌，佳兆业以18.6亿元、配建保障房6.68万平方米的代价拿下，剔除配建面积后的地价刷新该区域纪录。

5月初，佳兆业在武汉（楼盘）同样力压群雄，高溢价拿下了一幅配建公租房的地块，该场竞拍41内房企举牌178次。中山（楼盘）一商住地块，万科、龙光等9家房企177轮竞价，最终溢价101%。

3月底，各地“国五条”细则出台以后，由于其中内容并无太多新意，且地方政府对限购、限贷、个税等主要调控措施大多态度消极，所以大部分企业对后市的预期仍较乐观，拿地势头也没有明显削弱，反而有部分企业不惜以高价争夺地块。

“高溢价”、“数百次举牌”等信息反映出各地土拍现场竞争激烈，尤其是北上广深这四大城市。

4月，京沪两地频频出现高溢价或高单价地块成交，更有福建房企抱团进京圈地的举动，这一系列市场动态似乎释放着土地市场进一步升温的信号。

同时，根据我们监测的数据，北上广深近期高溢价成交占比再度提升，从去年8月开始，高溢价地块占比探底回升，至今年1月达顶点，2月、3月由于供应短缺、政策走向不明朗等原因出现短暂低谷，4月再度抬升。虽然溢价率这一指标作为评判市场热度的标准并不太科学，但尚可作为一种参照，高溢价地块的产生大多由于竞拍企业争相抬价，这一举动的根源在于企业拿地心切，侧面反映了房企目前的心态。

根据CRIC监测数据，4月土地供应量达今年以来最高值，全国重点城市供应建面高达6176万平方米，同比上涨45%，环比上涨24%，其中广州土地供应量环比上涨101%，同比上涨252%，深圳（楼盘）供应量突破了20万平方米，而今年前3月的供应量平均值仅为3万平方米。这些用地大部分将在5月正式入市，进入招拍挂环节。

另据统计，连云港（楼盘）、杭州（楼盘）、济南（楼盘）、上海（楼盘）等地都将有大批量地块入市，连云港的出让量最高，将超千万平方米。

近期，地方政府推地积极性提升，据合肥（楼盘）国土资源局土地交易中心副主任宋卫东介绍，该市在积极准备优质地块的储备，许多大牌开发商咨询土地出让事宜。从具体出让地块来看，本月各地即将入市的地块中不乏亮点，广州国际金融城地块、上海世博园地块、北京通州台湖地块等很可能引来众多房企争相竞拍。

尽管目前限购等宏观政策并未松动，北京限价措施也有所升级，但房企似乎对调控已形成免疫，对后市抱有较大信心，这一点在土地市场中表现得淋漓尽致。

综上，我们认为，一方面，企业高价拿地不太可取，尤其拿更存在诸多隐患，我们建议房企仍应保持理性拿地的态度以防年中政策加码；另一方面，土地市场过热很可能招致国家层面的重视，多地将会采取限房价竞地价或限地价竞配建等出让方式以抑制地价的上涨，那么高价拿地后的利润空间会受限制，对房企控制成本、提升利润的能力要求较高。

（作者系克而瑞信息集团分析师）