信阳

土地市场抢地模式进入白热化

2017年08月02日来源:华商报行业动态责任编辑:jingjing

7月26日-27日,西安土拍迎来历史性时刻,首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配(商业自持+现房销售+义务教育设施代建)”模式的浐灞生态区三宗土地拍卖结果揭晓:碧桂园以总价158768万元,竞得东三环两侧两宗地共276.604亩;荣德置业以33209万元,竞得南三环北侧一宗地62.17亩,在业界引起轩然大波。

热点聚焦

三宗“熔断地块”顺利成交

开启西安土地拍卖新方式

此次挂出的浐灞三宗低密地块,都曾多次熔断,此次挂出更是遭到了众多大牌房企的疯抢。面对土拍新政,碧桂园、荣德进行多轮竞配,从竞配套商业自持面积达到上限,转而竞住宅现房销售面积,再次达到上限,最终在不设上限的竞义务教育设施代建费上,成为了赢家。

本次浐灞三宗“熔断地块”的顺利成交,开启了西安土拍新的方式,同时也掀开了城市配套建设的新模式,此举有望改变网上竞价超过最高限价而流拍情况的出现。

华商报记者分析发现,碧桂园竞 得 的 宗 地 CB3-4-98 号(115.349亩)和宗地CB3-6-152号(161.255亩),在浐灞区域的世园会板块核心地段。目前,在浐灞区域,碧桂园·凤凰城、保利·心语花园、龙湖·香堤国际、中海悦墅、万科·金域东郡等项目已经在市场上占有重要地位,部分项目销售已经进入尾期,价格均已突破万字头,而新盘万科·金域蓝湾项目首期已经开盘。

荣德置业竞得的宗地CB6-2-2222号(62.170亩)所处板块有绿地、融创、恒 大、海亮、高科、合能等品牌房企聚集,临近地铁五号线和南三环路,交通便利。记者调查发现,目前地块周边已有合能十里锦绣、绿地与湖、融创·融公馆、恒 大御龙湾、海亮·唐宁府、高科麓湾等项目,高层价格在7000-11000元/ ,海亮·唐宁府项目不久前首批开盘洋房价格已在13000元/ 左右。

在这三宗地首次网上竞拍遭遇“熔断”的情况下,房企依然“追捧”。随后采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配”新模式,其实是不设置“最高价”。碧桂园竞得的第一宗地,总成交价虽未超过2016年11月融创东二环地块总价,但综合楼板价却创下了“地王新高”。

现场参与竞拍的一房企负责人表示,此次西安国土局使用的现场竞价、竞配的模式开启了西安土拍新的方式,也从一级土地市场就掀开城市配套建设的新模式,对西安房地产市场的快速迭代来说,也是一个新的开始。

克而瑞西安公司总经理朱郁认为,新模式下土地市场进入“强者恒强”的抢地模式,也是资本的较量游戏,大玩家的局部扩张向全局把控和垄断挺进。

市场影响

从源头进行管控

解决商业和教育配套等问题

据了解,这三宗土地现场竞拍阶段,振业、佛山碧桂园、保利房地产、正荣(福州)置业、陕西宝天(万科)、西安金地置业、中海地产、西安龙湖兴城置业、陕西荣德置业等多家房地产企业参加现场竞拍。三块土地要附加竞拍商业自持、现房销售和义务教育设施配套费的情况下,为何诸多房企为争夺这两块地仍然不遗余力?

记者通过对这三宗土地的分析发现,碧桂园竞得的两宗地均在灞河以东区域,原属于浐灞八大功能区之一的世园会板块范畴,商业、教育设施有规划而目前缺乏。同时地段优势,不仅有已经通车的3号地铁线,未来也是陕西自贸区浐灞板块所在。另外,丝路国际会展中心落户浐灞,万达文化旅游城项目签约,领事馆办公区一期的建成,都为浐灞未来发展注入活力。而世园会、湿地公园、雁鸣湖、桃花潭等公园的开放,也使得浐灞区域成为宜业宜居区域。

从西安市统计局数据中发现,2014-2017上半年,西安经营性用地仅为1380元/ -1848元/ 。现如今,这三块地的楼板价均已超过6000元/ ,再加上建安成本、配套成本等多方面,未来产品的价格将会创新高。如果是高配置精装,可能更高。荣德置业本次成功夺地,打破了本土房企协议拿地、底价竞地的惯有模式,所拍地块表面地价33209万元,土地溢价率为150%,商业自持面积为4973 ,住宅现房销售面积为56609.9,义务教育设施代建费1270元/ 。有业内人士分析,这块地表面亩单价虽为655万/亩、楼板价为6552元/ ,而实际亩单价可能达到7300元/ ,未来产品的销售价格应该在13000-14000元/ 左右才能有所盈利。

从西安目前的商业存量和风险来说,只有在地段好、产品规划合理、居民区集中的地方,开发商才会考虑商业自持。开发商能在拿地阶段选择大面积自持,也说明对区域未来前景的看好。朱郁表示,这次土拍模式通过竞商业自持,竞现房销售和教育配套费的模式,是政府在源头上进行管控,降低市场的风险。对购房者来说,从一开始就规划了商业配套和义务教育的部分,解除了后顾之忧。

另外,碧桂园摘得的两宗地义务教育配套费均超2000元/ ,荣德摘得地块义务教育配套费为1270元/ ,均是从60元/ 起步,一路竞到成交价。未来配套设施尤其是义务教育配套的完善,将进一步拉升浐灞的土地价值和居住价值,在一定程度上,也为地块周边在售项目的价格支撑和现有房产的保值增值,提供了新的标杆支撑。

未来趋势

现房销售占比85%以上

未来市场品质为王

分析三宗土地的成交情况来看,还有一个明显的特点,就是现房销售面积达到新高。碧桂园竞得 的 CB3-4-98 号 地 块 和CB3-6-152号地块的现房销售面积,分别为140635.5 和185661.4 ;荣德置业竞得的CB6-2-2222号地块的现房销售面积为56609.9 。

美城机构首席分析师沈玮认为,综合这三个地块来看有一些共性:容积率都很低;每一块土地都达到了最高限价,全部溢价率达到150%;现房销售的面积已经达到85%以上。而现房销售要求开发商的实力更强,将来的集中度更高,开发商进入到更激烈的市场竞争环境。

朱郁认为,从购房者的角度来讲,现房销售无疑是一件好事,降低了楼盘烂尾的风险,可以看到房屋现状,避免买到问题房,提高了购房保障。从开发商的角度来说,对开发商的资金流和节点把控的要求更高了,使得开发企业前期投入成本将会更大,销售时间延长。不管是本地还是外埠房企,都会带来一定的矛盾和难度,对房企的综合能力要求越来越高。

从成交三宗地来看,容积率不大于1.5不小于2,建筑密度不大于35%,绿地率不小于35%。由此可见,未来的产品规划应该为洋房或别墅类高端产品,可见开发商对于低密度住宅项目的热捧程度。“从一级市场来看,这种强制性条件的累加,实质上是对市场更有力的促进作用。另一方面也说明,未来住宅市场是品质为王的时代,低密住宅产品将大量入市,吸引改善型客户为主。”沈玮分析道。

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