叶檀：商品房限售最终目的是为了去杠杆

我们对房地产的进入白银周期的预测得到印证。

9月22日、23日，南宁、重庆、南昌、长沙、西安、贵阳、石家庄共七城升级楼市调控。除西安外，其余六城剑指“限售”。

南宁、重庆、南昌要求商品住宅房源在取得不动产权证满两年后方可转让;贵阳、长沙要求商品住宅房源在取得不动产权证满三年后方可转让;石家庄要求自9月23日起新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易。

事情远未结束。据《人民网》报道，粗略统计3月份至今全国已有41城出台限售政策，预计后续或有其他城市跟进。保定“限售”属全国最严，一地块要求“限售”期更是高达10年。

限售是为了去杠杆。

这一波抢到房的人，大约一到两年才能拿到现房，拿到房产证后两年才能上市交易，也就是说，一笔购房起码要锁定三、四年。股票市场T+1，已经有人大叫大嚷，现在房地产市场很多城市交易到了T+730天!

额滴神呐!做投资的人都知道，这意味着投资市场的活跃性没了，敏感的投资资金一定会离开。

这一来，房地产市场投资者剩下两类人，第一类是套在房地产里面动弹不得的，就像股市被套，又不愿低价抛售的人，这批人是韭菜，只不过持刀的不是机构。第二类是看好某座城市未来发展，又有一笔闲钱的人。

从期房开始算，大约四年才能上市交易，目前房贷利率全面突破5%，可怕的是美联储还在加息，中国M2增速到了历史谷底，到下半年银行根本不愿意发房贷。换句话说，用杠杆炒房的彻底玩完。

这真是实现了房地产是用来住的，不是用来炒的。如果还想炒，请用自己的钱。

两套房以上既限购，又限贷，还限售，炒个毛线啊。

限售令一出，投资者凭空增添了无限风险。

投资者最大的风险是预期不明确，交易时间越长，预期越不明确。再准确的预言家也不可能预言六年后石家庄房价涨跌到底如何，这里面的变量太多了。

现在在石家庄买房纯属作死，北有北京、通州，旁有保定雄县，本来城市地位就尴尬无比，现在限售，纯属雪上加霜。别忘了，北京房价已经下跌，雄安新区根本不可能有商品房价格。

商品房限售既可以打击炒房者，也将托住房价，主要是为了房地产价格稳定。没有交易，就没有价格的大幅波动。没人买，没人卖，价格有什么可涨跌的。

但房价的稳定是暂时的，重庆现在拿到房产证的两年之后可以交易，那么房地产市场交易憋两年，两年之后陆续到期，市场恢复正常。可谁知道，两年之后会不会出房产税呢。那些借了钱到重庆炒房的温州热钱，让我为你们哭一把先。

房地产是中国货币最大的蓄水池，现在这个蓄水池被冻结，几十万亿的资金成了冰棍，就是想把资金抽到国外去，也抽不走了。

风险是存在的。

美国加入加息周期，人民币兑美元可能下挫。从今年3月到9月，人民币兑美元汇率上升，加上严厉的监管，财富外流暂息。一旦美元大幅上涨，本来焦虑的中产阶层也可能加入资金外流的行列。

现在，好嘛，流啊。别忘记，中国居民的财富70%左右是以房地产方式呈现的。