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房地产究竟还有多少个十年?那么就在未来这房地产的10年将会是怎么一个情况,据信阳房产网小编所知,中国主要城市商品房市场将由“增量市场”向“缩量市场”转变。
那么在未来10年,我们发现中国的经济增长方式将发生重大转变,经济增长放缓将越来越明显,那么房地产行业发展将受到明显影响。人口红利面临拐点,普通工薪阶层收入增长幅度跑输楼价上涨幅度,商品房变成有钱人和投资客的资产。未来10年,城市的住宅需求总量或许还会上升,但只意味着保障房建设的加码,商品住宅市场将明显缩量。以广州为例,2009年一手住宅成交978万平方米,2010年为657万平方米,2011年为557万平方米,2012年为750万平方米,总体呈收缩态势。未来10年主要大城市都将进入这个阶段。
从多方面因素分析,2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快,2015年将是“还债年”。
二、房地产市场内部的系统性风险。
(1)地价与房价不匹配。以广州为例,2012年广州住宅类经营性用地的平均出让价格已突破7000元/平方米,一手住宅成交均价长期徘徊在13000~14000元/平方米左右,开发商项目回报率偏低。开发商能盈利,是因为大部分在售物业的土地都是历史性用地。地价与房价不匹配,预示着未来几年一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨。
(2)租售比失调。当前一线城市中,住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内,表明当前绝大部分物业缺乏投资价值。
(3)空置率居高不下。广州2008年后竣工的住宅物业,空置率超过10%,甲级写字楼空置率超过20%。
(4)征地成本上升,土地资源不足,常规房地产发展缺乏可持续性。过去10年土地普遍粗放式经营。未来10年,“缺地”成为普遍现象。由于土地供应不足,一线城市将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。
责任编辑: wuchao
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