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北京10月租赁的房源量环比下降15.4%11月10日,仲量联行举办了2016年美国住宅市场回顾发布会。会上,仲量联行华北区研究部总监麦哲文(StevenMcCord)表示:“美国经济在经历了2008年的危险期之后,进入了一个稳定增长期,失业率逐步下降至4.7%。虽然目前的增速并不猛烈,但是这种健康且后劲十足的增长趋势,让整个市场都表现地异常积极。”根据美国第三季度实际GDP年化季率(2.9%)来看,高于前一季度1.4%的增速,经济增速保持稳定。
住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。
同时,美国的人口增长率仍旧稳定,移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。
根据仲量联行对于美国各地区的房价指数报告显示,在2010年,各区房价开始止跌反弹,之后5年均呈现平稳增长,而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。
报告显示,从1980年到2016年美国主要城市的房价指数对比(一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度)中可以看出,近四十年来,美国整体价格指数虽有所起伏,但整体保持稳步提升。
具体到实际价格,洛杉矶的实际房价走势最陡,相对来说可能存在泡沫;而纽约保持相对稳定,抗压性更强,这受益于纽约强大的经济根基以及整体政策的调控,当然,市场的基本需求同样起到了中流砥柱的作用。
值得一提的是,今年由于美元的暂时性低潮,让全世界投资者再度亢奋,美国迎来投资“丰收年”,在各地区的房产实际均价中,波士顿、西雅图地区平稳上涨,追平纽约。显然,美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开,投资者以及房产商开始了更多的尝试。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100,这表明房地产有投资价值;而一旦租售比达到1:200时,表明投资买房存在风险。
美国市场自2006年房价虚高、租房市场低迷后,从2013年开始,市场终于回归到了正常水平,并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥,租售比都降到1:100以下,这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,不用100个月就能收回房款。
与此同时,根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局(Federal ReserveBankofSt.Louis)在7月28日发表的第二季度经济数据研究显示,2016年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上将继续刺激美国的房价以及出租价。
责任编辑: fengyingjie
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