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河南楼市新政并不代表着调控转向
当前,房地产市场正面临微妙变化。虽然全国房价仍未止跌,但近几个月多数城市住宅成交量持续攀升,甚至多地惊现“日光盘”。另外,随着宏观经济增长乏力,“稳增长”成为经济政策的重心。这种情况下,房地产调控政策走势备受关注。
近日,河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,提出了多项政策措施,其中以扶持刚需为主导思想。此举又引起诸多猜测。
首先,分析一下此番河南楼市新政出台的背景。本轮房地产调控始自2009年12月,至今历时两年半,调控成效明显。然而与此同时,土地市场低迷致使土地出让金大减,房地产成交量萎缩也影响了房地产税收,很多城市财政收成失色。另外,随着房地产开发投资和房屋新开工面积这两项指标“跳水”,诸多上下游行业也陷入萧条,进而殃及地方GDP。在此形势下,去年四季度以来,几十个城市陆续微调了房产调控政策。
值得关注的是,这些对调控政策松绑的城市,多只针对某个环节,进行单项措施调整,比如公积金贷款优惠、首套房信贷利率下调、购房给补贴、调整普通住房标准等。此番河南多个部门联合出台一揽子措施,倒甚为少见。由此反映出,在房地产调控和行业管理方面,部分地方政府正在进行系统性思考和实践。另外,从国家层面看,去年以来多次强调调控不动摇,但与过去不同的是,今年更强调差异化的信贷与税收政策,一方面继续抑制投资投机需求,另一方面开始保护刚需。
再略析河南新政内容。从文件名称可知,新政紧扣“刚性需求”,迎合了国家政策导向。保护刚需的内容主要有三:其一,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房。这是最重要的一条。2010年以来,国家有关部门在认定首套房上,既认贷又认房,一个家庭即便名下无房,但以前曾利用贷款购过房,也须按二套房办贷款(即首付六成,利率1.1倍)。而这条新政,意味着“只认房不认贷”。
从道理上讲,只认房不认贷,比认房又认贷,更合乎情理。而在房价上涨时期,宁可误伤一千,不可漏网一人,也能理解;但在当前房价持续下跌之际,加强对刚需的保护,减少误伤,也无可指摘。不过,此事颇为纠结。房贷政策由央行和银监会说了算,河南省金融管理部门(省政府金融服务办公室、人民银行郑州中心支行、河南监管局),有权调整辖区内的房贷政策吗?几大国有银行哪能轻易服管?
其二,金融机构在风险收益平衡的基础上,原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。2008年四季度和2009年,在国家强力救市背景下,银行曾对首套房贷利率普遍打七折,2010年后利率不断上升,去年下半年,少数商业银行甚至一度飙升至1.1倍。今年以来,在国家方针指导下,首套房贷利率持续下滑,如今八五折已属常见,个别银行惊现七五或八折利率。河南新政虽明确最低可打七折,但多数银行不会如此,估计八五折将成主流。
其三,各地合理提高住房公积金贷款额度,提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%;购买套型建筑面积90平方米以下首套自住房,首付房款比例下调至不低于20%。不同于在商业贷款政策方面的弱势,地方政府在公积金贷款政策方面掌握着话语权。首套房贷首付重新低至20%,说明其对刚需的支持力度很强。
很多人认为河南楼市新政是赤裸裸的救市,有悖于中央调控精神。笔者认为,河南新政与去年放松限购的佛山新政不同,亦与今年2月涉及保护二套改善需求的芜湖新政不似,此政紧扣“刚性需求”,并未“越雷池”。值得观察的是,“认房不认贷”的首套房新标准,能否行得通。不管如何,河南新政不宜厚非,更不代表国家调控政策转向。一手抑制投资投机需求,一手保护刚需,两手都要硬,仍是下半年房地产调控的主基调。
责任编辑: fengyingjie
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