全国调控最严城市突变，不限价！已经开始松动！

事件本身究竟如何？

01：限价松绑！？北京再出让不限价地块！

1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。公告中提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让。

这两宗地块分别为：

北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地；

北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地，总建筑规模91303平方米

一宗是纯住宅用地，在孙河版块的东北角。

另一宗是住宅混合用地，在孙河版块的东南角，两宗地块顺利挂牌出让后，孙河版块便再无住宅用地供应。

这两宗住宅用地，最大的亮点不是1点多的低容积率，也不是位置好，而是商品住房均不设定住宅销售限价。也就是非限竞房。

不过这已经是北京第三批放松限价的土地了。在2018年10月和11月，北京就出让过两块不限价的土地，只是我们没有注意到这个信息。

2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

这虽然不是北京第一次出让不限制价格地块，但在各地方放松政策频出之时改变土地出让条件，还是引起了市场极大的关注，毕竟北京是一线城市中调控最严厉的城市，楼市调控的风向标，北京放松的底线有多大，则意味着其他城市松动的尺度只会更大。

02：为什么会重新出现非限竞房的土地？

1、限竞房滞销了！需要从供给端调整政策。

限竞房，即限房价，竞地价，在土地拍卖的时候，就规定了房屋出售的价格，而且有“购房后5年内不得出售”的限制。

因为产品和地段的问题，北京限竞房出现了严重的分化，好地段的限竞房很容易售罄，毕竟有价格优势，即使5年不能转让，购房者还是愿意买。而偏远的限竞房去化率则非常低了，部分去化不足2成，限竞房价格优势不明显，又限售，所以没什么吸引力。

2、北京的土地也不好卖了！土地收入下降了！

据报告显示，2018年，北京土地成交宗数同比2017年下跌29%，土地出让金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近五年最低；北京市土地流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。

2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元，相比2017年的2796亿，减少了1114亿。

3、房企忧虑，拿地积极性不高

①地段不优质，限价，条件多

②限价局限性大

③信贷不放松，资金压力大

03：不限价背后，传递出何种信号？

1、一线松动，后续会有更多城市松绑入场

中央经济会议提出“因城施策分类指导”，不搞“一刀切”。不同城市不同的调控力度和手段将在2019年得到充分体现，构建房地产市场健康发展才是大家所希望的。

2、积极信号频出，期望开发商积极拿地

类似这类的土地市场不限价举措，更多是反映土地出让部门希望开发商积极拿地。在当前土地市场遇冷的情况下，土地出让部门主动给予各类积极信号，目的是为了促进土地交易和供地计划的完成。

智库中心研究总监严跃进认为，北京两地块不设定住宅限价，信号意义很强，目的是为了打消房企顾虑。

“过去，北京土地市场降温比较厉害，尤其是限价和配建，使得房企的积极性下降，现在明确商品住宅不限价，是土地出让部门有意识的提示，希望房企积极拿地。”严跃进说。

3、未来房价上涨可能性相对加大

严跃进说：“类似土地出让要求，还不能理解为限价政策的退出，但随着宽松信号的出现，很大程度上有助于房企们调整预期。当然，反过来也可以看出，因为不设定住宅销售限价，未来房价上涨的可能性相对加大，这也要求市场持续关注不限价土地入市的影响。”

04：松绑城市回顾

1、山东菏泽取消限售

2、广州330前商铺公寓可卖个人

3、珠海购房社保5年降至1年；放宽澳门居民购房限制

4、杭州买房社保放宽

5、衡阳取消限价令

6、合肥悄然放松限购

7、海口人才落户放宽

8、青岛高新区暂停公证摇号卖房

9、上海约30万人限购“解禁”

…

19年因城施策是调控大方向，稳，是楼市主旋律！央行降准、利率回调、调控放松，对于刚需而言，2019年上半年依然是选房、挑房的好时机。

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