越来越多城市房价回暖，2019年中国楼市会怎么样？

近日，社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示：

2019年2月，全国房价总体止跌回涨，上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅比上月扩大0.494个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。

也就是说今年2月份全国房价总体表现为上涨，同时房价上涨的城市越来越多。这引发人们的思考，房价是不是回暖了，2019年的房价会大涨吗？

之前，我常说10年一轮回，每每逢十总有相似的事情出现，2008年国际金融危机爆发，中国经济受到严重冲击，房价也结束了自1998年以来的突飞猛进，开始走入低谷，但08年是经济的转折点同样也是政策的转折点，当年中国出台的“4万亿”，财政和货币两大政策走向宽松，房价自2009年开始反弹。

回到2018年中国经济同样面临外部挑战，中国在这一年经历了4次降准，同时开始“定向降息”，财政政策由原来的积极转变了现在的更加积极。如今，2019年初的房价似乎有回暖的迹象，是不是重演2008年-2009年那次行情？

我认为，2019年下半年一二线楼市回暖是大概率，但是如果说是牛市不太可能。因为目前的市场情况和2008-2009年有很大的不同。

第一，2019年和2009年最大的不同是当时的购房潜力远比现在要大，2009年底，住户部门债务余额是8.2万亿元，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，增长了近5倍。我曾说过，在1998年-2008年这10年，虽然房价也大跌，但那时候的居民买房主要是利用自有资金，杠杆率非常低。而在2008年以后，居民买房主要是借钱买房（房贷），也就是说2009年那会借钱买房的空间远比2019年要大。

数据显示，2008年末，我国住户部门杠杆率（居民负债和GDP的比值）为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点，国际平均水平是62.1%（国际基金组织认为超过65%会影响到金融稳定），也就是说目前居民买房仍有一定的潜力，但这个空间远比2009年要少，但是这微小的空间怎样用，如何用才是关键。

我认为很大的可能性是缓慢上涨，一方面不至于快速超过65%的警戒线，另一方面可以使经济稳定增长。

第二，从资金面上看，2019年的货币政策空间远比2009年要小，今年2月末，中国的广义货币M2是186万亿，2009年初M2仅有49万亿，相差近4倍。由于总量过大，宏观杠杆率过高，未来货币增速将进入全面放慢的阶段，今年2月份，广义货币M2增速仅有8%，远低于2009年2月份的20.48%。

都说房价上涨是一种货币现象，过去20年房价的来源于货币超发，如今M2增速全面放慢意味过去房价单边式上涨一去不复返。

但是，目前的房地产市场和2009年还有几分相似，那就是经济和房地产关联度仍然不小，所以这种情况下楼市肯定不能太冷，首先是要有一定的成交量，然后是价格不能太冷，有一定活跃度。

所以，综上所述，2019年的楼市很可能是下半年开始回暖，同时居民负债率也会缓慢上升，直到住户部门杠杆率达到65%之前，中国楼市就还有潜力！