解开房企高增长背后的秘密

眼下，正值房企业绩发布集中期。龙光地产也于近日发布了全年业绩，与以往不同的是，这家公司区域深耕型房企在城市更新领域发力迅猛，开始逐渐进入收获期。在业绩后，花旗、瑞银、德银等国际知名投行纷纷发布报告，认为龙光地产依然面临价值低估，推荐该公司为行业标的。

透过现象看本质，房企竞争经过“野蛮生长”之后再次回归“基本盘”，当投资者津津乐道之时，不应该忽略这样的问题：在过去二十多年里，龙光从小到大，由弱到强，一步步成长为粤港澳大湾区龙头房企和行业盈利标杆，其成功有何秘诀？

一时好不如一直好业绩持续高增长

数据显示，2018年，龙光实现合约销售额约718亿元，同比增长65.4%，其中权限销售金额701亿元，超额完成全年销售目标；全年实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润 突破百亿大关，达到148.87亿元，同比增长56.4%；净利润89.96亿元，核心利润76.55亿元，同比增长65.7%。龙光地产在销售、营收和利润均实现了高达60%的同步快增长，这样的成绩单不可谓不优秀。

实际上，龙光过去三年的销售、收入和盈利都保持强劲增长。值得强调的是，龙光没有盲目跟风，陷入行业搞合营、堆规模的“军备竞赛”中，而是坚持高质量增长，趟出了一条独具特色的成长道路。

龙光最为突出的特点就是连续多年保持利润与规模的同步双增长，公司毛利率和净利率、核心利润率等多年跻身行业前列。毛利率多年保持在30%以上，净利率更是远超行业平均水，核心利润率领跑内房股，属于当之无愧的房地产盈利标杆企业。

龙光以718亿元的销售金额、441亿元的营业收入，却实现了高达76.55亿元的核心利润，同样的核心利润，其他房企可能要卖多一倍甚至两倍的房子。目前龙光的核心利润遥遥领先同等规模房企，甚至超过部分千亿规模房企。

纵观全年经营与财务表现，龙光不仅呈现出高增长和高盈利“双高”的特点，还具有低负债和低估值的“双低”特色。

2018年公司净负债比率进一步下降，融资成本保持行业低位，保持稳健的财务结构，实现了高质量发展。报告期内，公司净负债比率为63%，较2017年底下降5个百分点。而加权平均借贷成本稳定在6.1%。在民营房企中，这种净负债率和资金成本显然是可圈可点的。

专注成就卓越穿越周期的战略定力

2018年，在“房住不炒”的口号下，调控政策层层加码。但龙光却逆势发力，继续稳步前行，实现跨周期发展，表现出极强的战略定力和韧性。经历二十多年发展的龙光给出了成功之道，即专心专注。

据悉，龙光地产专注于房地产开发，尤其是住宅开发。这种专注的力量，加上时间的沉淀，让龙光培养了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力，形成了一套体系化的跨周期识别方法论，善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

比如在2007年买入惠州龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%；而在2014年-2016年上半年，深圳楼价急速上升前，前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率40%；而在2016年下半年开始，避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。

龙光的专注还表现在聚焦于高投入产出比的区域和城市，以深耕粤港澳大湾区为主，没有去投资缺乏市场需求的三四五线城市，现有项目都是在有人口、产业、消费支撑的位置。

例如，2018年，龙光通过城市更新方式获得多个项目，其中主要在深圳、珠海、佛山等城市。目前，龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元，也基本分布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。

尤其是在大湾区核心城市深圳，龙光占据了极大的市场优势。目前，龙光在深圳拥有12个地铁物业项目，深圳土储权益总货值达1805亿元，2017年和2018年成交套数连续两年位居深圳第一位。

目前，中国三四线城市的房地产市场普遍陷入困境，很多开发商深陷其中无法抽身，再次显示出龙光惊人的战略前瞻能力。在3月19日的业绩发布会上，龙光地产管理层道出了其中的核心逻辑：“大湾区有全国最庞大的市场、最旺盛需求、最高的价值，也是未来盈利能力最强的地方，相信也是投资者回报最高的区域。”

据统计，自粤港澳大湾区发展规划纲要出台以来，在全国百强房企中约有70家房企在大湾区布局。得益于前瞻性布局，龙光已经在大湾区建立起强大的竞争壁垒，未来龙光将乘大湾区之风而起，资产价值将与日俱增，成为大湾区的直接受益者。

截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，龙光的土储权益总货值增加至6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，深圳土储货值1805亿元，进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和龙头地位。

在业绩公布之后，著名国际投资银行瑞士银行(UBS)发布最新研究报告认为，龙光地产的城市更新业务货值高达2500亿元，2019年有望孵化深圳侨城东，深圳蛇口自贸区和惠州大亚湾工业区三个项目，对应货值为700亿元。

城市更新项目占用资金少，利润率高，部分项目实行了快速转化，已经成为龙光未来新的利润增长点和价值富矿。但龙光地产在城市更新领域的项目价值并未被市场全面认知，随着旧改项目陆续进入市场，这部分价值会真正爆发出来。